Les chiffres présentés sont indicatifs. Ils situent des ordres de grandeur, mais ne remplacent ni votre étude de marché locale, ni votre propre prévisionnel.
Exemple chiffré : Immeuble de 4 appartements — acquisition avec travaux
Immeuble de 4 appartements — acquisition avec travaux
Achat 320 k€, travaux 40 k€, frais de notaire 25 k€, financement bancaire sur 20 ans (exemple indicatif).
4 lots × 650 € × 12 mois = 31,2 k€ de loyers, soit une rentabilité brute de 8,1 % (31,2 / 385). Un prêt de 365 k€ sur 20 ans à 3,8 % coûte ≈ 2 175 € par mois (≈ 26,1 k€ par an). Avec ≈ 6,2 k€ de charges (taxe foncière, assurance, entretien, vacance), le cash-flow avant impôt est proche de l'équilibre (≈ -1,1 k€ par an).
Les ratios de référence
Ces repères servent à vérifier la cohérence de votre prévisionnel. Un écart important doit être justifié dans le business plan.
| Rentabilité brute | loyers annuels ÷ prix total (frais et travaux compris) |
| Vacance locative | souvent 1 mois par an et par logement à prévoir |
| Charges non récupérables | souvent 15 à 25 % des loyers |
| Taux d’endettement | surveillé de près par la banque |
Les 3 erreurs à éviter
- Calculer la rentabilité sur le prix d’achat seul, sans les frais et les travaux.
- Oublier la vacance locative et les charges non récupérables.
- Négliger la performance énergétique : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis 2025.
Ce que la banque regarde en priorité
La banque regarde votre taux d'endettement, votre reste à vivre, la rentabilité et le cash-flow du projet, la qualité de l'emplacement et le diagnostic de performance énergétique des logements.
Structure d'un business plan investissement locatif
Le dossier reprend les sections attendues par les banques et les réseaux d'accompagnement, adaptées à l'activité :
- Résumé du projet : l'activité, le besoin de financement et les chiffres clés.
- Porteur de projet : expérience, formation et diplômes utiles au métier.
- Marché et concurrence : demande locale, concurrents, prix pratiqués.
- Offre et stratégie commerciale : services, prix, canaux d'acquisition.
- Moyens : local ou matériel, personnel, partenaires.
- Prévisionnel financier sur 3 ans : compte de résultat, plan de trésorerie mois par mois, BFR, plan de financement et seuil de rentabilité.
- 1. Hypothèsesprix, volumes, salaires, loyer, investissements
- 2. Chiffre d'affaires et chargesmois par mois, sur 3 ans
- 3. Compte de résultatmarge, résultat, impôt, CAF
- 4. Trésorerie et BFRencaissements, décaissements, TVA
- 5. Plan de financementapport, prêts, aides : le besoin couvert
Dans ADrard, ces tableaux sont calculés automatiquement à partir de vos hypothèses : chaque chiffre reste rattaché à l'hypothèse qui le produit.
Passez de l'exemple à votre propre dossier
Trame guidée, calculs financiers automatiques, exports PDF, Word et Excel. Construisez un business plan investissement locatif aussi solide que l'exemple ci-dessus.
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